中古物件をお探しの方、物件探しから購入までの流れを理解していますか。
家を買う。これは非常に大きな買い物です。いろいろな情報を集め、いろいろな角度から検討して判断したい、と思いますよね。新築物件の場合、計画段階から売り出しが始まり、購入を決めるまである程度の時間があります。
が、中古物件の場合、少し勝手が違います。既に物件はそこにあります。その所有者は、そのうち売れればいいや、なんてのんきな人はいません。皆さん、早く売って次の資金にしたいと思っています。そのため、購入の決断にもスピードが求められます。
この記事をもんでもらえれば次のような購入までの流れを理解することができます。
- 購入の相談
- 不動産情報の紹介・提案
- 購入の申し込み
- 売買契約の締結
- 売買契約後の手続き
- 決済および不動産の引き渡し
- 入居
物件を検討始めてから、その流れの速さについていけず折角のチャンスを逃すことがないよう、購入までの流れ見ていきましょう。
購入までの流れ
まずは物件探しから購入までの流れを知りましょう。下の１～7の流れになります。不動産屋さんに物件探しを頼む場合の流れですが、チラシ等、自分で物件を見つけた方は2からになります。
- 購入の相談
- 不動産情報の紹介・提案
- 購入の申し込み
- 売買契約の締結
- 売買契約後の手続き
- 決済および不動産の引き渡し
- 入居
ここで一番重要なのが4の「売買契約の締結」になります。ここで人生においての大きな買い物が決定するわけです。ここで注意すべきことは、3の「購入の申し込み」から「売買契約の締結」まで約1週間が目安になります。これを知らないと、検討の段階で焦ってしまいますよ。
実は私の場合、物件が気に入ったので早速条件の話をしたのですが、自己資金やローンをいくらにするかがわかっていなければ売主さんと交渉するための「購入の申し込み」ができないことを知り、焦りまくりました。
それではそれぞれのステップを細かく見ていきましょう。
1.購入の相談
ここでは、次のことが行われます。
- 条件などのヒアリング
- 資金計画
- 今後の流れを説明
- 物件紹介
まず、自分がどのような物件を探したいかを不動産屋さんに伝えましょう。この段階で不動産屋さんに自分の計画をしっかりと伝えます。と同時に、自己資金もきちんと確認しておきましょう。
まだの人は、物件を決める際にあわてないように早めに動かせる現金がいくら、貯金がいくらでいつ引き出せるかも整理するようにします。そこがわからないと、ローンをいくらにするかが決まりません。
また、不動産屋さんから今後の流れも説明されると思います。この時は聞きなれない言葉が多かったりして今一ピンと来ずに聞き流してしまうかもしれません。が、住宅購入には必要なステップですので、うっかり忘れた人はこのページを見ながらおさらいしてもらえればと思います。
物件購入費用についてはこちらの記事も参考にしてください。
2.不動産情報の紹介・提案
物件を直接判断する、購入するかしないかを決断するための非常に重要なステップです。ここでは、次のことが行われます。
- 周辺環境の確認
- 交通機関の確認
- 物件の確認
これらは、現地を案内してもらいながら説明を受けます。質問はありませんか？と聞かれて困らないように、少しでも不安がある点などはあらかじめメモしておくべきです。
例えば、お子さんがおられるご家庭なら、校区の小学校はどのような小学校か？ ごみステーションはどこか？ 前の人は何故引っ越されたのか？ ご近所の人はどんな人か？ などですね。
その他物件をチェックする際には、全体の雰囲気もさることながら、キッチンまわりの設備の新しさ、壁のシミ、扉の立て付け、家の傾きなども確認されればと思います。気になれば、再度内覧を申し込んで、納得がいくまで確認してください。
但し、次に内覧希望者がある人気物件の場合は、決断までの時間はあまりありません。
3.購入の申し込み
いよいよここから購入が始まります。ここでは次のことが必要になります。
- 不動産購入申込書
- 契約条件の調整
- 住宅ローンの事前審査
- 必要書類準備
不動産屋さんに申込書を提出します。これを提出する際に、売主さんへの値引き交渉をお願いすることができます。「不動産購入申込書」を提出しなければ不動産屋さんは売主さんに交渉ができないことになっています。「不動産購入申込書」を提出すると、あなた以外との商談はストップされます。
「不動産購入申込書」には以下の項目を暫定ではありますが記入する必要があります。
- 契約時に支払う一時金
- ローンの借入金額
- 残代金の支払期限
- 契約締結予定日（おおよそ一週間後）
- 引き渡し予定日
ローンの事前審査をかける必要があります。ローンが通る可能性が薄い人と商談をする意味がないからです。不動産屋さんで手続きをしてくれるはずです。次の3つの書類が必要です。
- 本人確認書類（運転免許証）
- 健康保険証
- 源泉徴収票
また、契約締結日はあまり引き延ばせません。というのも売主さんはどんどん物件を見てもらい、条件のいい人に売りたいからです。ここを認識しておかなければ、ちょっと慌てることになりますが、動かせる現金さえあれば十分準備可能です。
住宅ローンについてはこちらの記事で詳しく解説しています。併せて参考にしてください。
4.売買契約の締結
売主さんとの値段交渉がまとまると、即座に契約へと突き進みます。契約日が決まればいよいよ契約です。その日迄に必要な現金は用意する必要があります。
売買契約当日やることとしては次のことです。
- 重要事項説明
- 不動産売買契約締結
- 署名・捺印・手付金授受
- 住宅ローン本申し込み
まずは不動産屋さんから「重要事項説明」を説明してもらいます。それが理解できればいよいよ「不動産売買契約締結」となります。その際に、署名・捺印・手付金授受が行われます。売買契約時には次のものが必要になります。
- 【売買契約時】
- 印鑑
- 本人確認書類
契約が無事終了すると、住宅ローンの申し込み、いわゆる本審査に入ります。予備審査を通過した銀行より、条件の良い銀行を選ぶことになります。住宅ローン申し込みには次のものが必要になります。予備審査を通った銀行から書類が郵送されたり、電話がかかってきたりします。条件の良いものを選ぶとよいでしょう。
- 【住宅ローン本申し込み】
- 運転免許証
- 住民票
- 印鑑証明書
- 健康保険証
- 源泉徴収票
- 所得証明書
- 不動産売買契約書
- 重要事項説明書
- 今の自宅の立建物謄本
- 土地・建物・前面道路謄本
- 返済用普通預金口座と印鑑
住宅ローンとか知らないことが多いですが、通常、不動産屋さんが全てリードしてくれますので、安心してください。また、銀行の担当者も丁寧に教えてくれますので、不明点はどんどん質問した方がよいですよ。
この中でうっかりしそうなのが「今の自宅の立建物謄本」が必要です。多分、今持ち家している人だけでしょうが。新しい物件に関してだと思っていると、びっくりします。これも不動産屋さんに言えばすぐに手配してくれます。
また、ローンの本審査には団体信用生命保険に加入しなければなりません。これはもしあなたに万が一不幸があってもローンを回収できるように、銀行があなたに掛ける生命保険です。
５.売買契約後の手続き
売買契約が完了したら、次はローンの契約になります。本審査を通過した金融機関と契約をし、最終住宅購入資金を調達します。ここから後は銀行ともやり取りが入りますので、結構忙しくなります。
- 金融機関との住宅ローンの契約
- 必要書類準備
ローン契約に必要な書類は以下物になります。
- 実印
- 本人確認書類
- 健康保険証
- 通帳（住宅ローン返済用）
- 銀行届け出院
- 印鑑登録証明書
- 住民票
6.決済及び不動産引き渡し
ローンの契約が終われば、ついに決済です。決済の際には物件の最終確認を行い、残金を決済し、ついに物件があなたのものになります。その後ようやく物件の引き渡し、つまり、家の鍵が渡され自由に出入りできるようになります。
- 物件の最終確認
- 金融機関にて決済（融資実行）
- 物件の引き渡し
契約からここまで、約1か月でしょうか。ここは融資のスピード、および売主の対応速度にも左右されますが、概ね1ヶ月程度でしょうか。売主によるリフォーム等が計画されていればもう少し日数が必要になるケースもあるでしょう。
ご自身でのリフォームを計画されている方は、ようやくここから実施可能になります。
このステージで必要なのは下のものです。
- 実印
- 本人確認書類
- 通帳（住宅ローン返済用）
- 銀行届け出印
7.入居
引き渡しが完了したら、ご自身の都合に合わせて引っ越しです。新居での生活を楽しむことになります。
引っ越しについてはこちらでも解説しています。
まとめ
物件購入から入居までの流れをおさらいしておきましょう。
- 購入の相談
- 不動産情報の紹介・提案
- 購入の申し込み
- 売買契約の締結
- 売買契約後の手続き
- 決済および不動産の引き渡し
- 入居
この中で3.購入の申し込み、4.売買契約の締結の所が、決断を求められ、スピードが重要になります。そのためにも、自己資金の確認や、本当に希望の条件は何かなど、ご自身の情報を整理しておいて下さい。
今回ご紹介した流れは、一般的な不動産屋さんにおいて大きな違いはないと思います。が、不動産屋さんとよく相談して、流れを間違わないようにして下さい。
また、銀行には予備審査が終わった後、①面談、②本契約、③決済（引き渡し）の3回足を運ぶことになります。ですから、ある程度余裕を持った計画で進めてください。
良い物件が見つかることを応援しています。
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