家を買う 中古物件を購入 費用はいくら必要?

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何か買うには予算が必要ですよね。家のように大きな買い物の時にはなおさらです。では、家を買うにはいくらかかるか知っていますか。プラス500万円。この数字を覚えておいてください。

家を買う時、まずは何から始めるでしょうか。多分多くの人は、新聞のチラシや、ホームページ、不動産屋さんに張り出されている物件情報などを見るところから始めるのではないでしょうか。その物件、いくらであなたの物になるでしょうか。

この記事を読んでもらえば、家を買うには家の値段の他に、どれだけのお金が必要なのかがわかります。

普通、物件情報に載っている金額は、家と土地、つまり不動産物件そのものの値段です。実はその他に結構必要ってご存じですか?

「へー、知らなかった」、という人。このページで解説していきますので、不動産屋さんでびっくりしないようにしてくださいね。

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中古物件を購入するにはいくら必要か

例えば、広告に4,180万円の物件が紹介されていたとしましょう。あなたはこの物件を購入するとき、いくら払えばよいかわかりますか?全額ローンを組むとして計算しました。

答えはおおよそ4,530万円です。350万円位余分にかかります。このほか、新居に合わせた家具も必要ですし、内装をリフォームしたりで、350万円と併せて500万円位は余分にかかるとみた方が良いでしょう。

もちろん物件価格によって変わるのですが、意外と家以外にお金がいりますね。

それでは1つずつ解説していきたいと思います。

見積もり例

それでは4,180万円の物件を例に見ていきましょう。

①物件価格(A)41,800,000円
②(手付金)2,500,000円
③(残代金)39,300,000円
④諸経費(B)約3,500,000円
合計(A)+(B)約45,300,000円

①は物件そのものの値段ですね。

②手付金は契約の時に売主さんに支払うものです。4,180万円の内、一部を契約の際に払うことになります。この段階ではローンの審査は降りていませんので、動かすことのできる現金が必要ということです。

ちなみに、手付金の相場は不動産売買代金の5%から20%が一般的です(売主が不動産会社の場合は法律で20%以内)。金額が小さすぎると気軽に解約されますし、大きすぎると二の足を踏みますよね。

④の諸経費は、物件本体以外にかかる様々な費用です。

諸経費

では、次に諸経費を見ていきましょう。

契約関係費用

不動産屋さんとの取引に関係する費用です。

①売買契約書印紙代10,000円
②登記費用500,000円
③固定資産税等清算金185,000円
④管理費等清算金
⑤その他清算金 円
⑥仲介手数料1,445,400円
⑦不動産取得税
小計2,140,400円

①売買契約書印紙代ですが、普通少額の商品を購入する場合はお金を支払い、レシートをもらいます。が、不動産は高額なので、契約書の作成が必要になります。その契約を成立させるために、収入印紙が必要になります。

②登記費用は登記にかかる費用です。登記とは、これは自分のものです、という登録ですね。登記費用はおおむね土地は固定資産評価額の15/1000、建物は固定資産評価額の20/1000となっていますが、条件によって変わります。

この他、司法書士に登録してもらうために、司法書士手数料が必要です。大体10万円程度と言われています。

③固定資産税等清算金はずはり、固定資産税です。その年の固定資産税はすでに売主によって払われています。よってそれを清算するための費用です。購入する不動産に課税されている固定資産税は、関西では4月1日から引渡日の前日までは売主負担、引渡日から3月31日までは買主負担で日割精算します。

④管理費等がある場合、それを清算します。今回の例ではありませんね。

⑥仲介手数料は不動産屋さんに支払う手数料です。その金額は、3%+6万円に消費税率を掛けたものになります。

⑦不動産取得税は毎年課税する固定資産税と異なり、不動産を取得した時に一度だけ納める税金です。税率は物件の固定資産税評価額に対して0.3%以下です。この税金は様々な軽減措置がありますので、実際の物件で確認してみて下さい。ちなみに今回のモデル物件ではどうなるか、確認できませんでした。

住宅ローン費用

住宅ローンを借りるために必要な費用です。

①事務手数料33,000円
②金消契約印紙代20,400円
③保証料920,000円
④団体信用生命保険0円
小計973,400円

①事務手数料とは、住宅ローンを利用する場合、金融機関に支払う事務手数料です。ここでは全額ローンという設定になっています。事務手数料は銀行によって設定が違うのですが、借入金額×2.2%という銀行が多いようです。

②住宅ローンも不動産の売買契約同様、金銭消費貸借における重要な契約になるので、ローンの契約書に収入印紙を貼る必要があります。

③保証料ですが、以前は連帯保証人というものがありましたが今では金融機関が用意した保証会社(一般的には、金融機関の系列の保証会社)の保証を受けることを条件に、住宅ローンの融資が受けられることになっています。つまり、保証会社に連帯保証人のような立場になってもらうための費用です。

保証料内枠方式と言って、保証会社あての保証料が金利に含まれるため、保証料が表に出ないケースもあります。

参考までに三井住友銀行の保証料の例です(100万円あたり、外枠方式の場合)。
元利均等返済方式 借入期間25年で1万7254円~、35年で2万620円~など
元金均等返済方式 借入期間25年1万3908円~、35年1万6329円~など

④団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローン残高を支払うというものです。例では金額が入っていませんが、下の例を参考にして下さい。

参考までに、フラット35の団信保険料です。
1.100万円を35年、金利1.54%、元利均等返済で借りた場合 69,500円(1年目3,600円)
2.100万円を20年、金利1.31%、元利均等返済で借りた場合 38,000円(1年目3,600円)

その他費用

その他、このような費用も必要です。

①火災保険料300,000円
②耐震基準適合証明書55,000円
小計355,000円

①火災保険料は、住宅ローンを利用する場合、借入期間中、建物に掛けなければなりません。保険料は床面積、築年数、建物の構造、ローンの借入期間によって変わってきます。

②耐震基準適合証明書付きの住宅、つまり耐震性能が確保された住宅を購入する場合は住宅ローン減税が適用されます。ローン減税は、住宅取得から10年間はローン残高の1%が戻ります。11年から13年は2/3%が戻ります。

4,180万円借りた場合、初年度、約40万円が戻ることになります。つまり、55,000円払って証明書を取得する方がはるかにお得というわけです。

まとめ

4,180万円の物件を手に入れようとすると、どれだけの費用が掛かるか理解いただけたでしょうか。プラス350万円もの費用が必要とは、びっくりされた方もおられるのではないでしょうか。更にはリフォームや家具にお金がかかるとプラス500万円は必要です。

もちろん、ローンの金額、物件の金額によって諸経費は変わります。自己資金の計画も含めて、物件を検討される際の参考になればうれしいです。

物件探しから購入、入居までの一連の流れは、こちらの記事にもまとめています。参考にしてください。

【まとめ】中古物件を購入する 物件探しから入居までの流れを解説  
家を買う。これは非常に大きな買い物です。いろいろな情報を集め、いろいろな角度から検討して判断したい、と思いますよね。中古物件の場合、購入の決断にスピードが求められます。物件を検討始めてから、その流れの速さについていけず折角のチャンスを逃すことがないよう、購入までの流れ見ていきましょう。

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